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時間︰2020-02-19 15:56:54 來源︰經(jing)濟(ji)參考(kao)報

當前,國內房地(di)產行業(ye)集中度不斷提升,房ke)笥攀?猶 qu)勢pu)zai)加速。數據(ju)顯示,2019年330家房ke)篤撇 僨糠科(ke)笳逡ye)績也未有明(ming)顯提升。今年,各(ge)梯隊房ke)竺偶jian)進(jin)一步提升,但規模房ke)罄┤莘嘔海 略(lue)鑾?詵科(ke)笫ming)顯下降(jiang),近4年來房ke)笳宓哪勘biao)完成率水平也逐年降(jiang)低。

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1月13日(ri)下午,世茂集團與福晟集團聯合宣布,世茂集團收購福晟集團的87個項目,成為2020年首(shou)個大(da)型收並(bing)購事件,甚至被稱為“世紀大(da)並(bing)購”。在(zai)業(ye)內看來,房地(di)產行業(ye)正由高速發展時期進(jin)入(ru)橫盤期,加之2019年融(rong)資監管政策收緊,眾多房ke)笏suo)面臨的生存壓力史無前例。

隨著行業(ye)集中度的不斷提升,行業(ye)頭(tou)部格(ge)局(ju)不斷穩固(gu),2019年房ke)OP30門檻(jian)值(zhi)已超(chao)千億。與此同時bao)  gei)中小企業(ye)的機(ji)會卻越來越少(shao),並(bing)且ye)夭幸ye)的容錯度降(jiang)低。針對世茂集團收購福晟集團事件,億翰(han)智庫相關分析人士(shi)指出(chu)︰“本次交易的被收購方福晟集團,曾經(jing)也是穩健經(jing)營的典範,但在(zai)瞬息萬變的行情之下,連(lian)續踏空節(jie)奏(zou),加上應對失當bao) 鈧漳鶼陸袢ri)的苦果。”

行業(ye)整體規模增速也在(zai)顯著放緩,百強房ke)蠊婺T齔chang)“失速”。2019年12月,房ke)蠼jin)一步加大(da)供貨力度和營銷力度,以沖刺年終業(ye)績,百強房ke)筧ㄒ嫦勱jin)額(e)環(huan)比增長(chang)18.3%至9903.4億元,創全年單(dan)月規模新高。然而(er),多家市場(chang)機(ji)構統計顯示,真實情況並(bing)不如企業(ye)業(ye)績增速反映得那麼樂觀(guan),企業(ye)實際去化表現普(pu)遍不及預期。權益口徑(jing)下,百強房ke)019年全年累計銷售金(jin)額(e)同比增長(chang)6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與此同時bao)019年全年,數百家房地(di)產企業(ye)宣告破產的消息進(jin)一步引發市場(chang)關注。中國指數研究院的統計顯示,截至2019年11月,在(zai)人民法(fa)院公告網(wang),以“房地(di)產+破產文書”為關鍵字可檢索出(chu)來400多條破產文書,以企業(ye)為單(dan)位來看的話,剔除部分重復企業(ye)及非房地(di)產企業(ye),共計330家房ke)蠓 劑似撇喙匚氖欏/p>

中指院相關分析人士(shi)指出(chu),發布破產文書的房地(di)產企業(ye)主要分布于長(chang)三角與珠三角城市群,上述(shu)兩個區域佔總數量的43%。中指院分析人士(shi)認為,“一huan)矯媯 鵲dian)城市及城市群,吸引了大(da)量房地(di)產開發企業(ye)進(jin)入(ru),區域競爭激烈,地(di)方小微房ke)笊娓蛹枘眩渙ling)一huan)矯媯 chang)三角及珠三角投(tou)資及借貸熱度高,借貸糾紛(fen)以及公司注銷破產更加頻繁。”

融(rong)資困(kun)境疊加企業(ye)經(jing)營壓力

“對破產企業(ye)進(jin)行核實後,我(wo)們發現房ke)蟠da)多為當地(di)開發企業(ye),很(hen)多糾紛(fen)為破產和解以及再(zai)次啟動,相比小企業(ye)而(er)言,部分規模相對較大(da)的房ke)螅 蛘鉸lue)定位、多元擴張(zhang)、項目銷售等(deng)問題,資金(jin)鏈(lian)也出(chu)現了問題。”中指院方面表示。

根據(ju)中指院對企業(ye)深(shen)陷困(kun)境原因分析研究,房ke)竺媼倨撇饕 辛椒矯嬖 潁閡環(huan)矯媯 笠ye)自身管理制度落後、運營效率較低、產品缺(que)乏競爭力、布局(ju)單(dan)一,在(zai)市場(chang)火熱的上行期階段,企業(ye)的銷售業(ye)績快速增長(chang),掩蓋自身“內功”先天不足的缺(que)陷。同時bao) 婺; 捕雲笠ye)自身管理提出(chu)更高的要求(qiu),企業(ye)並(bing)沒有及時優化應對挑戰。一旦市場(chang)進(jin)入(ru)平穩或下行期,企業(ye)的競爭力短板就(jiu)會凸顯出(chu)來,銷售去化以及融(rong)資等(deng)問題將(jiang)形(xing)成較大(da)壓力。

另(ling)一huan)矯媯 糠址科(ke)笄捌詰囊ye)績高增長(chang)促使企業(ye)自信心(xin)急劇擴張(zhang),在(zai)業(ye)務(wu)發展方面速度過快,激進(jin)的多元化拓展拖累了企業(ye)的發展速度。

“作為一個資金(jin)密集型行業(ye),房地(di)產開發需要大(da)量資金(jin)支持,一旦運轉中的環(huan)節(jie)出(chu)現資金(jin)問題,多米諾效應被觸發,將(jiang)迅速蔓延(yan),導致lu)科(ke)缶jing)營困(kun)頓甚至倒閉破產。”中指院方面分析指出(chu),2019年,信用評級較高的大(da)型tou)科(ke)笞式jin)優勢更加明(ming)顯,而(er)部分小型tou)科(ke)笞式jin)承壓,短期資金(jin)風險顯著增加。“房ke)筧孕枰 泳jing)營上做好地(di)產主業(ye),優化債務(wu)結構,降(jiang)低杠桿比例,平穩發展才(cai)能(neng)持久經(jing)營。”

在(zai)政策調控較緊的當下,尤(you)其是融(rong)資端(duan)不斷收緊,融(rong)資成本水漲船高,現金(jin)流更是重中之重。億翰(han)智庫方面也認為,“收並(bing)購浪潮來襲,也體現出(chu)當下地(di)產行業(ye)之艱難。對于進(jin)入(ru)發展困(kun)境的房ke)蠖er)言,或多或少(shao)都(du)有自身的原因。”

2019年,全國範圍多個城市取消或放寬了落戶(hu)限制。業(ye)內預計,至少(shao)未來2-3年城鎮化速度仍能(neng)保(bao)持,基本ju)靡ye)需求(qiu)仍在(zai),住宅開發仍有增長(chang)空間。億翰(han)方面認為,房地(di)產企業(ye)在(zai)精(jing)進(jin)主業(ye)的基礎(chu)上,可結合本身基因和資源情況,適度投(tou)入(ru)部分zhi)di)產相關的多元化業(ye)務(wu)作為長(chang)期戰略(lue),但一定要注意多元化的投(tou)入(ru)也要遵守聚焦原則,同時平衡好主業(ye)與其他業(ye)務(wu)的結構關系。

2020年房ke)蠊婺T?莆戎杏猩/p>

近幾年,房ke)蠓fen)紛(fen)涉足長(chang)租公寓(yu)、養老(lao)地(di)產、文旅(lv)地(di)產相關領域,也有房ke)蠼jin)軍(jun)新能(neng)源汽(qi)車、機(ji)器人制造、汽(qi)車零(ling)部kao)圃斕deng)非地(di)產領域。上述(shu)中指院方面分析人士(shi)表示,“房ke)笠 宰隕淼牟屏Α? Α?肆τ凶畔低徹婊hua),促進(jin)業(ye)務(wu)及品牌的協同發展,形(xing)成系統運營合力,否則新涉足業(ye)務(wu)不僅短期難見效益,主業(ye)的發展也會受(shou)到拖累。”

行業(ye)人士(shi)指出(chu),受(shou)市場(chang)下行和調控不huan)潘song)影(ying)響,我(wo)國房地(di)產企業(ye)正在(zai)面臨費(fei)yan)寐侍嶸 fu)債率升高、短期償債能(neng)力下滑的困(kun)境,尤(you)其中小型tou)科(ke)螅 越jiang)面臨一定的盈利和資金(jin)壓力。

未來,在(zai)融(rong)資監管全方位趨(qu)緊的情況下,行業(ye)分化將(jiang)會持續加劇。業(ye)內普(pu)遍認為,雖然目前房地(di)產市場(chang)整體去化壓力尚(shang)存,但行業(ye)將(jiang)保(bao)持長(chang)期平穩發展的市場(chang)環(huan)境已趨(qu)于明(ming)朗。預計2020年企業(ye)整體規模將(jiang)維持穩中有升的增長(chang)態勢。行業(ye)競爭加劇下,百強房ke)竽誆康姆只 ge)局(ju)也將(jiang)進(jin)一步持續。

在(zai)市場(chang)去化承壓的背景下,企業(ye)的發展重心(xin)逐漸由“增量角逐”轉向“提質增效”bao) 蠢匆ye)績規模的增長(chang)不能(neng)簡單(dan)依(yi)賴于供貨量的加大(da),企業(ye)戰略(lue)布局(ju)、組織管控、品牌建設等(deng)綜合實力的提升將(jiang)是房ke)笪蠢垂?韉鬧?兄 亍/p>

“尤(you)其是中小型tou)科(ke)蟛季ju)相對集中,很(hen)難平衡區域風險。因此,適度降(jiang)低杠桿比例,放緩增長(chang)節(jie)奏(zou),能(neng)夠有效規避現金(jin)流風險。”億翰(han)智庫方面指出(chu),當下lu)康di)產行業(ye)的競爭格(ge)局(ju)與以往大(da)有不同,合作是當下lu)科(ke)笊婧途赫鬧饕 xing)式,合作的本ju)適怯攀平換(huan)唬 獻韉哪康氖峭晟譜暈wo)的資源矩陣(zhen)。

編輯︰郭夢(meng)涵

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